Caballas ha solicitado al presidente de la Ciudad, Juan Vivas, a través de una carta la modificación de los cálculos efectuados para determinar el valor actual de las parcelas objeto del convenio de planeamiento entre la Ciudad y las entidades banco Mare Nostrum, Sociedad Anónima e Insolux-Corsán, así como que «se reconsideren, previa negociación, los términos del acuerdo ampliando las cesiones para la Ciudad, o bien complementando con su importe en metálico el valor auténtico de la plusvalía calculada de manera correcta».
La coalición recuerda que el Boletín Oficial de la Ciudad de Ceuta (BOCCE) publicado el pasado 18 de agosto de 2017, anuncia la ‘Información pública de la propuesta de convenio de planeamiento entre la Ciudad de Ceuta y las entidades banco Mare Nostrum, Sociedad Anónima e Insolux-Corsán’. El objeto del citado convenio, según su Exposición Primera, es “el establecimiento de las condicones en las que se habrá de llevar a cabo la Revisión del PGOU en el ámbito de la Manzana del Revellín, en orden a incrementar la superficie de uso comercial en determinados edificios”. Es lo que se conoce como una “recalificación”.
«El interés de la empresa privada resulta obvio, ya que la recalificación propuesta incrementa notablemente el valor de sus propiedades generándose una cuantiosa plusvalía. No en vano el convenio prevee la existencia de 4.055 metros cuadrados de nuevo uso comercial. El interés público, aunque más difuso, se fundamente en la necesidad de obtener en aquella zona locales para destinarlos a la prestación de servicios públicos, no suficientemente justificado, y en un mejor aprovechamiento desde el punto de vista urbanístico de aquel edificio en orden a dinamizar la actividad comercial. Ambas cuestiones se pueden considerar razonables», apunta la coalición.
En el escrito enviado a Vivas, Caballas añade que la clausula ‘Cuarta’, en la que se fundamenta verdaderamente el convenio, establece que “la entidad BMN hará partícipe a la Ciudad del cincuenta por ciento (50%) de la plusvalía generada con motivo del referido cambio de uso”, “de manera que se cederá a la Ciudad de Ceuta una superficie edificada por el mismo valor equivalente a dicha plusvalía”. Se añade “habiéndose estimado el cálculo por los Servicios Técnicos”.
«Y es en este punto en el que el Convenio se aleja de manera muy evidente del interés general, y su contenido podría ser muy lesivo para los intereses de la Ciudad», apunta Caballas.
La coalición localista añade que «según el procedimiento seguido para el cálculo de la plusvalía, que se especifica en el expositivo ‘Séptimo’, el valor actual de la parcela que se pretende recalificar se ha estimado aplicando un porcentaje sobre el valor estimado cuando sea de uso comercial, basado en los valores catastrales. Esto es así porque aunque la determinación del valor del uso comercial resulta muy sencillo por existir un número significativo de transacciones de locales de este tipo, lo que permitir conocer el valor de mercado, no sucede así con el uso dotacional privado, para el que no existen transacciones y por tanto no existe valor porque no existe mercado”. El cálculo de la plusvalía así estimado es el que justifica las cesiones a la Ciudad contempladas en el convenio, dice Caballas.
Sin embargo, añade la formación que dirige Mohamed Alí, lo que el convenio obvia, y a su juicio altera sustancialmente el contenido del mismo, perjudicando los intereses de la Ciudad, «es que la parcela objeto de permuta sí tiene un valor cierto que no es preciso estimar. Así se deduce de la inscripción en el registro de la Propiedad y Registro Mercantil de Ceuta, se adjunta fotocopia, en la que consta que BNM adquiere mediante una “dación en pago” las cuatro fincas objeto del Convenio por un importe total de ocho millones veintinueve mil seiscientos ochenta y tres euros con veintiséis céntimos, se recoge en escritura pública otorgada con fecha 29 de diciembre de 2016», dice.
«En consecuencia, el cálculo de la plusvalía se debe realizar restando del valor de mercado de la parcela una vez recalificada para uso uso comercial, su valor real actual, que no es otro que el precio de adquisición. El cálculo de la plusvalía así efectuado trae como consecuencia, que el 50% que correspondería a la Ciudad sería un importe muy superior», concluye.
